尊龙凯时【事实真相】：2003年12月，A公司与B公司签订了一份物业租赁协议，约定B公司将其中一台厂房及机器设备出租给A公司经营一年。合同履行至 2004 年 9 月。B 公司与 A 公司就租赁合同到期后转售厂房和设备的问题达成协议：A 公司表示租赁期满后不再续租，B 公司计划以约25万元的价格出售整个租约。对于租赁物的转售，A公司在价格上放弃优先购买权，但同时表示愿意在20万元左右成交。 2004年11月，B公司与第三方签订买卖合同，将厂房设备以22.5万元的价格出售，第三方支付货款。 2005年1月，A公司得知该交易后，立即起诉法院，认为其并未放弃对22.5万元交易价格的优先购买权。 B公司以欺诈规避法律，要求撤销。 B公司与第三方行使优先购买权的协议，表示愿意以22.5万元以上的价格与B公司进行交易。

【评论与分析】：本案涉及的主要问题是如何确定承租人行使优先购买权的“等效条件”和“合理期限”？

所谓承租人优先购买权，是指出租人出售房屋时，承租人有权在同等条件下依法购买房屋。我国《合同法》第230条规定：“出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件的购买权。” 《关于贯彻落实《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第一百一十八条第一百一十八条规定：“出租人应当出售出租房屋前三个月通知承租人。 ，承租人在同等条件下享有优先购买权。”

尊龙凯时如果承租人要行使优先购买权，必须满足以下条件：承租人是合法承租人；承租人的优先购买权发生在出租人转让房屋所有权时；出租人出售出租房屋时，应当及时通知承租人；承租人在同等条件下仅享有优先购买权；承租人应在合理期限内行使优先购买权。

因此，本案争议焦点主要体现在以下两个方面：

尊龙凯时一、如何理解承租人在同等条件下只有优先购买权。

“同等条件”是指承租人和第三人购买争议房屋的条件相同，是行使优先购买权的核心条件。在我国学术界和司法实践中，普遍认为“等价条件”是指实质条件相同，即主要是相同的价格条件，当然也包括相同的期限和等非价格条件。支付方式。如果出租人基于特殊原因向其他买家提供更优惠的价格中国政府土地优先购买权功能分析，特殊原因应以货币计算并加到价格中以换取黄金，即“实质性价格条件”。但在特殊情况下，购房者可能还需要具备房屋装修、开发、建设资质。例如，如果政府有关部门按照城市规划对旧城进行改造，那么一定规划改造区域内的房屋只能出售给符合条件的开发商，而不能出售给普通老百姓或企业。这时候就要考虑采购人的资质了。的条件。在这种情况下，如果承租人不具备该主体资格，则其优先购买权将受到相应限制。法律规定了“平等条件”下的优先购买权，实质上是允许承租人选择最有利的条件行使优先购买权。

尊龙凯时在本案中，A公司最终以低于向承租人B公司提出的价格条件的价格与第三方结算交易，这是否意味着出租人不允许承租人行使优先购买权？在“相同条件”下？ 此时，应区别于出租人的主观心态和以低于原价出售为基础的客观事实。一般来说，如果在承租人不接受其要约的情况下，出租人以较低的价格出售，仍构成对承租人的“同等条件”，承租人仍享有低于承租人的价格条件下的优先购买权。原始出价，这是承租人的优先权。购买权的实际利益。同时，要求出租人本着诚实信用原则保证承租人优先购买权的实现。因此，如果出租人故意提出承租人不能接受的条件，或者与第三人串通设定条件使承租人无法行使优先购买权，然后以低于原来的条件，租约就是在这个时候。人类有主观的恶意。本案中，承租人仍有权请求人民法院宣告房屋买卖无效。如果降价是由出租房屋以外的条件变化引起的，即不是基于出租房屋本身价格的变化，应认为低于原价的新价格不构成新的对承租人的“等价条件”，承租人无权以此新低价主张优先购买权。

比如本案中，B公司在与第三方签订协议之前，将价值2.50000的部分设备卖给了C单位，可以确定A公司是原价25万的放弃优先购买权的意思，对最后成交价22.5万元仍然有效中国政府土地优先购买权功能分析，因为此时的新价并非房屋成交价变动引起的本身。就本案而言，A公司放弃优先购买权的原因是B公司出价约25万元，最终成交价为22.5万元。 22.5万元的价格是否属于25万元“左右”是本案的关键。现行立法和司法解释没有明确界定“左右”的范围。笔者认为，从本案来看，A公司与B公司已就“左右”达成一致，显然不明确，应先以A公司与B公司的协议为补充。协商不成的，按照交易习惯确定；仍不确定的，按照订立时合同履行地的现行市场价格执行；依法应当实行政府定价或者政府指导价的，按照规定执行。本案中，综合考虑当地经济水平和交易当时的市场价格，以25万元为基数，确定“左右”区间不超过1万元。即当交易价格为24万元及以上时，可视为A公司放弃优先购买权。但A公司表示可接受的价格为20万元左右。这仅表示A公司自己对厂房设备交易价格的估计在此范围内，并不表示最终交易价格在此价格与25万元之间。放弃优先购买权。从法律规定可以理解，承租人在“同等条件”下行使优先购买权时，只有在承租人明示放弃的情况下，出租人才能在“同等条件”下与第三方达成协议。因此，B公司虽然允许A公司在25万左右的价格“条件”下行使优先购买权，但在2的价格“条件”下不允许A公司行使优先购买权。 2.50,000 .

本案中中国政府土地优先购买权功能分析，虽然B公司在出售厂房设备前与A公司就相关事宜进行了协商，并达成了初步协议，但A公司明确表示将放弃以约500万美元的交易价格购买的优先购买权。 250,000，但当B公司最终与第三方达成22.50,000相同厂房设备的交易意向时，22.50,000的交易价格是新的“等价条件” A公司。就新的“等价条件”向承租人履行通知义务，符合合同公平原则，不违反合同效率原则。但B公司未履行将拟交易价格通知承租人A公司的义务，A公司也未明确表示放弃优先购买权。因此，B公司以22.50,000的价格与第三方签订协议，如果没有得到A公司的明确声明放弃权利，应确认该协议无效。第一次拒绝。

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二、如何理解承租人应在合理期限内行使优先购买权。

承租人的优先购买权直接基于法律规定，既是对承租人权利的特殊保护，也是对出租人（即房主）处分权的特殊限制，其目的是为了保护承租人的优先购买权。承租人的基本生存权和发展权，稳定现有社会经济关系中国政府土地优先购买权功能分析，也减少买卖纠纷，降低交易风险，降低交易社会成本，便利房屋的拥有、管理和使用，实现房屋使用价值的最大化。另一方面，租赁是一种债务关系。虽然有些权利在理论上和法律上是真实的，但仍不能等同于物权本身。

优先购买权本质上仍是一种请求权，只能在法律规定的利益范围内发挥作用。行使这种期待权不应成为出租人即房屋所有人处置出租房屋所有权的障碍。对承租人权利的保护和对出租人权利的限制，不是绝对的、无限的，而是相对的、有限的。如果承租人恶意行使优先购买权，或滥用优先购买权，出租人将与第三方进行交易机会，迫使出租人以低价与自己进行交易，对出租人不公平。优先购买权是“绝对优先权”的想法是对这种权利的误解，不仅对房屋的卖方不公平，对其他善意的购买者也不公平。其他善意购买人经过准备、协商等一系列行为，最终达成双方真实意图表达的协议，例如允许放弃优先购买权的承租人成为善意购买人卖方以再次行使优先购买权为由订立合同。该协议无效，不符合法律确立优先购买权的立法意图。因此，承租人优先购买权制度中​​合理期限的确立，恰恰体现了出租人和承租人之间权利义务的平衡。

所谓合理期限，《民通意见》第118条规定，出租人出售出租房屋应提前三个月通知承租人。这一规定清晰易行。但对于如何确定三个月的起始日期，众说纷纭。一种意见认为，应从卖方决定出售房屋时算起三个月；另一种意见认为，自卖方与第三人达成初步买卖协议后，卖方向承租人发出正式通知之日起三个月计算。月;第三意见认为，应按出卖人与第三人达成正式房屋买卖协议或办理房屋过户手续，往前推算三个月。笔者认为，由于出租房屋的优先购买权是同等条件下的优先购买权，所以必须建立在所谓“同等条件”的表象之上。因此，卖方与第三方达成的初步协议应该是唯一的。判断标准。同时应该考虑到，承租人知道所谓的“等价条件”后，必须经过“一定时期”的权衡，才能做出是否行使优先购买权的决定，而这种“一定时期”期”应受立法保护。因此，正确理解合理期限应从卖方与第三方达成初步协议并通知房屋承租人之日起计算，以三个月后计算为宜。

本案中，虽然B公司在出售厂房设备前已依法向A公司发出通知，并积极协商，但A公司表示以25万元的价格放弃优先购买权，但当 B 公司与第三方最初达成 22.5 万元的购买协议时，未就该价格与承租人 A 公司协商，实际交付了厂房和设备，从而侵犯了 A 公司的权利。第一次拒绝。当A公司得知其优先购买权在租赁期外被侵犯时，虽然因不再是房屋承租人而不再享有优先购买权，但B公司侵犯了A公司的优先购买权。发生了第一次拒绝。在租赁期内，有权在民法规定的时效内提起确认诉讼。

优先购买权只是其他财产权的一种，是非所有者对他人的事物享有一定程度的支配权。当他人的物权被非法侵害时，虽然也可以适用物权的保护方式，但他人不能就所有权提起诉讼，只能请求法院或者根据以下规定确认其物权的存在。其物权的具体内容。 ，或对侵犯其他财产权的行为实施制裁。此外，任何以其他财产权利为内容的诉讼都不能产生所有权变更。

综上所述，本案中，B公司未在出售前的合理期限内将转让价格22.5万元通知A公司，A公司也未明示放弃转让的权利。以这个价格优先拒绝。而22.5万元的价格与明确表示放弃优先购买权的25万元价格相差甚远，不能视为放弃25万元优先购买权的价格作为放弃22.5万元价格的优先购买权。因此，A公司请求确认B公司与第三人之间的转让协议无效，予以支持。不支持行使优先购买权的请求，因为其不再是承租人，即不再享有优先购买权。

我国的租赁房屋优先购买权制度在实践中并不完善，缺乏可操作性，但在同等条件下承租人应享有租赁房屋的优先购买权也是如此。因此，在实践中，应尽量遵循公平、公正的原则中国政府土地优先购买权功能分析，在酌情权的范围内向租赁房屋优先购买权人倾斜，以原物保护承租人的优先购买权。立法的意图。但同时也应该看到，承租人提起诉讼确认优先购买权的根本目的是为了获得争议房屋的所有权。确认诉讼只保护了承租人的优先购买权，但什么是期待权？通过法律发挥实际作用，我国的立法在这方面还没有有效衔接。

（作者：江苏省启东市人民法院）

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